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Tout savoir sur l’investissement locatif en résidence seniors

Le vieillissement de la génération des baby-boomers et le désir des français de bénéficier le plus longtemps possible de leur indépendance ont créé de nouveaux besoins en logement. Pour répondre à la demande des seniors autonomes, le marché privé propose des logements sécurisés dans des résidences services, offrant des prestations collectives à la carte. 

Pourquoi faire un investissement locatif en résidence services ?

Opter pour ce type d’investissement et cumuler les avantages :

  • Constitution d’un patrimoine immobilier avec perception de loyers réguliers ;
  • Rendement élevé par rapport à la plupart des placements financiers ;
  • Gestion du bien effectuée par l’exploitant de la résidence services : vous n’avez pas besoin de rechercher des locataires ;
  • Avantages fiscaux permettant de profiter d’une imposition faible, voire nulle sur plusieurs années. (1)

Avec un rendement pouvant atteindre les 4 % HT/HT, l’investissement locatif en résidence services seniors a de quoi séduire, d’autant plus qu’il semble avoir de beaux jours devant lui. En effet, l’allongement de l’espérance de vie et l’intérêt accru de la génération papy-boom pour des solutions de logement adaptées à ses attentes ont fait apparaître un important besoin pour ces résidences gérées.

La notion d’investissement locatif en résidence seniors est née dans le sillage du marché relativement récent des résidences services. Leur spécificité : elles réunissent des logements privatifs et des parties communes (salle de sport, accueil, piscine, restaurant…). La clientèle des résidences services est donc constituée de personnes âgées de 75 ans et plus à la recherche d’un cadre sécurisé et de services à la carte (restauration, activités, gardiennage, téléassistance…). Leur souhait : garder leur indépendance, tout en bénéficiant d’un environnement adapté à leurs nouveaux besoins.

Quels sont les avantages fiscaux de cet investissement ?

L’un des arguments en faveur de l’investissement locatif en résidence seniors est le statut fiscal avantageux de ce type de placement. 

Deux options s’offrent donc à vous : la location en meublé professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP). Le statut LMNP vous permet de bénéficier de nombreux avantages fiscaux sur le long terme, surtout pour les investisseurs dans les tranches élevées d’imposition (au moins 30 %). Le dispositif du LMNP garantit l’amortissement du montant de l’investissement sur 30 ans pour l’immobilier et sur cinq à dix ans pour le mobilier. 

Le statut possède également un avantage considérable sur la récupération de la TVA sur le prix de revient hors taxe (2), à condition de louer le bien pendant vingt ans.

Comment garantir le succès de son investissement locatif en résidence seniors ?

Au-delà des avantages fiscaux, la réussite de votre investissement locatif dépend du bien choisi et de son emplacement. Les conditions du bail commercial signé avec le gestionnaire de la résidence sont également décisives.

L’emplacement, un critère essentiel pour assurer la rentabilité de l’investissement locatif :

  • Les biens dans les villes avec peu de concurrence sont plus intéressants ;
  • La résidence services doit répondre aux besoins d’une population encore autonome et donc être située à proximité des commerces et des transports.

Avec ce type de placement, l’investisseur est propriétaire du logement. De son côté, l’exploitant se charge de la gestion de la résidence et de la location du logement.

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lorsque l’on vit à l’étranger.

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(1) Dans le cadre de la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP), revenus nets d’impôts à due proportion du montant des investissements.

(2) Remboursement de la TVA au taux actuel en vigueur, dans le cadre de l’acquisition d’un bien immobilier dans une résidence avec services ou de tourisme gérée par un exploitant professionnel – article 261/D4 du code général des impôts. 

Source : Cap retraite, avril 2022